Najem okazjonalny to forma wynajmu nieruchomości, która zyskuje na popularności wśród właścicieli mieszkań. Oferuje ona szereg zabezpieczeń, ale wiąże się również z konkretnymi kosztami, które warto poznać przed podjęciem decyzji o jej zastosowaniu. W tym artykule przyjrzymy się wszystkim opłatom związanym z najmem okazjonalnym – od kosztów notarialnych po opłaty skarbowe i podatkowe. Dowiesz się, które wydatki są obowiązkowe, a które opcjonalne, oraz jak zaplanować budżet na realizację tej formy najmu.
Czym jest najem okazjonalny i dlaczego warto go rozważyć?
Najem okazjonalny to szczególna forma najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów. W przeciwieństwie do najmu zwykłego, daje ona właścicielowi większe bezpieczeństwo i szybszą możliwość odzyskania mieszkania w razie problemów z najemcą.
Kluczowe cechy najmu okazjonalnego:
- Możliwość skuteczniejszego eksmitowania nieuczciwego najemcy
- Konieczność wskazania przez najemcę lokalu zastępczego
- Obowiązkowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji
- Umowa zawierana na czas określony (maksymalnie 10 lat)
- Konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego
Ta forma najmu jest dostępna wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Dla firm i przedsiębiorców przewidziano najem instytucjonalny, który rządzi się nieco innymi prawami i kosztami.
Koszty notarialne związane z najmem okazjonalnym
Jednym z najważniejszych wydatków przy najmie okazjonalnym jest wizyta u notariusza. Choć sama umowa najmu nie wymaga formy aktu notarialnego, to kluczowy element tej formy najmu – oświadczenie o poddaniu się egzekucji – musi być poświadczony notarialnie.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to dokument, w którym najemca zgadza się na opuszczenie lokalu bez konieczności przeprowadzania pełnego postępowania sądowego w przypadku naruszenia warunków umowy.
Koszt sporządzenia takiego oświadczenia przez notariusza wynosi zazwyczaj od 100 do 300 zł, w zależności od kancelarii notarialnej i regionu Polski. Niektórzy notariusze oferują również kompleksową usługę przygotowania całej dokumentacji związanej z najmem okazjonalnym, co może podnieść koszt do 400-600 zł.
Warto pamiętać, że:
- Koszt wizyty u notariusza ponosi najczęściej najemca (choć można to negocjować w umowie)
- Cena usługi notarialnej nie jest regulowana odgórnie i może się różnić w zależności od regionu
- Za każdym razem, gdy zawieramy nową umowę najmu okazjonalnego, konieczne jest ponowne sporządzenie oświadczenia
Opłaty skarbowe i rejestracyjne
Oprócz kosztów notarialnych, najem okazjonalny wiąże się z kilkoma opłatami urzędowymi:
1. Opłata skarbowa za zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego – obecnie wynosi 17 zł. Jest to opłata obowiązkowa, gdyż umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania.
2. Opłata za pełnomocnictwo – jeśli właściciel decyduje się na udzielenie pełnomocnictwa np. agencji nieruchomości do zawarcia umowy najmu okazjonalnego, wiąże się to z dodatkową opłatą skarbową w wysokości 17 zł.
3. Koszty kserokopii i poświadczeń – drobne, ale warte uwzględnienia koszty związane z przygotowaniem dokumentacji (zazwyczaj kilkadziesiąt złotych).
Warto zaznaczyć, że samo zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego jest bezpłatne, jeśli dokonujemy go osobiście. Opłata 17 zł dotyczy jedynie sytuacji, gdy składamy wniosek przez pełnomocnika.
Koszty dodatkowe i opcjonalne
Przy planowaniu budżetu na najem okazjonalny warto uwzględnić również wydatki, które nie są bezpośrednio związane z formalnościami, ale mogą się pojawić:
Koszty pośrednictwa
Jeśli korzystamy z usług agencji nieruchomości, prowizja dla pośrednika wynosi zazwyczaj równowartość jednomiesięcznego czynszu plus VAT. Niektóre agencje oferują również kompleksową obsługę najmu okazjonalnego, co może generować dodatkowe koszty, ale jednocześnie odciąża właściciela od załatwiania formalności. Warto negocjować stawki i zakres usług przed podpisaniem umowy z pośrednikiem.
Ubezpieczenie nieruchomości
Choć nie jest to wymóg formalny przy najmie okazjonalnym, wielu właścicieli decyduje się na dodatkowe ubezpieczenie nieruchomości od szkód wyrządzonych przez najemców. Koszt takiego ubezpieczenia zależy od wartości mieszkania i zakresu ochrony, ale zazwyczaj wynosi od 200 do 500 zł rocznie. Inwestycja ta może okazać się bezcenna w przypadku poważnych zniszczeń lokalu.
Profesjonalne przygotowanie umowy
Warto rozważyć zlecenie przygotowania umowy najmu okazjonalnego prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości. Koszt takiej usługi to około 300-500 zł, ale dobrze przygotowana umowa może uchronić przed wieloma problemami w przyszłości. Precyzyjne zapisy dotyczące stanu lokalu, zasad użytkowania i warunków rozwiązania umowy mogą zaoszczędzić wielu nieprzyjemności i kosztów.
Koszty podatkowe związane z najmem okazjonalnym
Najem okazjonalny, podobnie jak zwykły najem, podlega opodatkowaniu. Właściciel ma do wyboru dwie formy rozliczenia:
1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – najpopularniejsza forma, ze stawką 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty. Ta forma jest prosta w rozliczeniu, ale nie pozwala na odliczanie kosztów.
2. Podatek na zasadach ogólnych (skala podatkowa) – według stawek 12% i 32%, z możliwością odliczania kosztów uzyskania przychodu. Ta forma może być korzystniejsza dla właścicieli ponoszących znaczne wydatki na utrzymanie nieruchomości.
Wybór formy opodatkowania należy zgłosić do końca stycznia danego roku podatkowego lub przy pierwszym najmie – w ciągu 20 dni od uzyskania pierwszego przychodu.
Ważne: Przy najmie okazjonalnym, podobnie jak przy zwykłym najmie, można odliczyć koszty remontów, wyposażenia czy zarządzania nieruchomością, ale tylko przy rozliczeniu na zasadach ogólnych.
Porównanie kosztów najmu okazjonalnego i zwykłego
Zestawiając koszty najmu okazjonalnego i zwykłego, główna różnica dotyczy formalności początkowych:
| Rodzaj kosztu | Najem zwykły | Najem okazjonalny |
|—————|————–|——————-|
| Umowa | Bez opłat (forma pisemna) | Bez opłat (forma pisemna) |
| Oświadczenie o poddaniu się egzekucji | Nie dotyczy | 100-300 zł (notariusz) |
| Zgłoszenie do US | Bezpłatne | Bezpłatne |
| Opodatkowanie | Identyczne | Identyczne |
Jak widać, jedyny dodatkowy koszt najmu okazjonalnego to wydatek na notarialne poświadczenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Biorąc pod uwagę bezpieczeństwo, jakie daje ta forma najmu, wydatek rzędu 100-300 zł jest niewielką ceną za spokój i pewność prawną.
Najem okazjonalny, mimo dodatkowych kosztów początkowych, może okazać się znacznie bardziej opłacalny w dłuższej perspektywie, szczególnie jeśli trafimy na nieuczciwego najemcę. Szybsza możliwość odzyskania mieszkania i uniknięcie długotrwałych procesów sądowych to oszczędność czasu, nerwów i pieniędzy, której nie da się przecenić. Warto pamiętać, że nawet kilka miesięcy braku płatności czynszu czy konieczność przeprowadzenia remontu po nieodpowiedzialnym najemcy mogą kosztować wielokrotnie więcej niż początkowe formalności związane z najmem okazjonalnym.